เจ๊แต๋ว (จตุรงค์ พลบูรณ์) ได้เปิดหอพักใหม่กลางใจเมือง โดยมี เจ๊มดดำ (เอกชัย ศรีวิชัย) เจ๊การ์ตูน (ยิ่งศักดิ์ จงเลิศเจษฎาวงศ์) และอาโคย (วีรดิษฐ์ ศรีมาลัย) คอยช่วยเหลือดูแลหอพักเช่นเคย แต่แล้วจู่ ๆ ก็เกิดเหตุการณ์ที่ชวนสยอง เมื่อ กอฟ (ณัฐภัสสรา อดุลยาเมธาสิริ) แฟนสาวของ เพชร (ปรมิณ ศิระวนาดร) หนึ่งในผู้เช่าห้องพักของเจ๊แต๋ว เกิดฆ่าตัวตายในห้องพักของแฟนหนุ่ม
ตำรวจชันสูตรศพแล้ว ระบุว่า กอฟ ฆ่าตัวตาย ในขณะที่ เจ๊แต๋ว และ เจ๊ฮังเล (วรุฒ วรธรรม) สมาชิกใหม่ของหอได้เห็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริง และรู้ว่า กอฟ ถูกฆ่าตาย แต่ถูกจัดฉากให้ดูเหมือนว่าฆ่าตัวตาย แต่ เจ๊แต๋ว ไม่กล้าบอกเรื่องที่ตนเองได้เห็นกับตาให้ใครฟัง เพราะแม้จะอยู่ในเหตุการณ์ แต่เจ๊ก็ไม่เห็นหน้าคนร้ายที่ฆ่า กอฟ อย่างชัดเจน เพียงแต่มุ่งประเด็นไปว่า เพชร แฟนหนุ่มของ กอฟ แน่ ๆ ที่ลงมือฆ่าเธอ แต่เมื่อไม่มีหลักฐาน เจ๊แต๋ว จึงได้แต่สงสัยอยู่เงียบ ๆ
แต่แล้วความวุ่นวายก็ไม่จบลงง่าย ๆ เมื่อ ผีกอฟ ออกอาละวาดด้วยแรงอาฆาตแค้นตั้งแต่คืนแรกที่ตั้งศพสวด ความเฮี้ยนของ ผีกอฟ เล่นเอาคนเช่าหอพักหนีกระเจิงย้ายออกกันแทบหมดหอพัก บรรดาเจ๊ ๆ จึงขอความช่วยเหลือจาก ผีแพนเค้ก (เจริญพร อ่อนละม้าย) ซึ่งงานนี้ ผีแพนเค้ก เองก็สู้แรงความแค้นของ ผีกอฟ ไม่ไหว บรรดาเจ๊ ๆ จึงพยายามหาหมอผีมาปราบ ผีกอฟ แต่ไม่ว่าจะเป็น ริว จิตสัมผัส หรือ เจน ญาณทิพย์ ต่างก็โดน ผีกอฟ เล่นงานจนกระเจิง
สุดท้าย ผีแพนเค้ก และบรรดาเจ๊ ๆ ก็ได้ข้อสรุปว่า สาเหตุที่ ผีกอฟ ออกอาละวาดเป็นเพราะตัวคนร้ายที่ฆ่าเธอ ยังคงอยู่ในหอพักแห่งนี้ หากหาตัวคนร้ายที่ฆ่าเธอไม่ได้ มีหวังหอพักของ เจ๊แต๋ว จะได้กลายเป็นหอพักร้าง เพราะคนทะยอยย้ายออกกันจนจะหมด
บรรดาเจ๊ ๆ และ ผีแพนเค้ก จึงผนึกกำลังกันอีกครั้งตามสืบหาตัวคนร้ายที่ฆ่า กอฟ เพื่อส่งให้วิญญาณของ กอฟ ได้สงบและยอมไปผุดไปเกิด ว่าแต่เบาะแสไม่มีสักนิดบรรดาเจ๊ ๆ จะเริ่มสืบที่จุดไหน ผีแพนเค้ก จะตามล่าหาความจริงเจอหรือไม่
